면적
전용면적·공급면적·계약면적 차이 — 법 조문으로 본 아파트 면적과 발코니
분양 공고를 펼치면 면적 칸이 네다섯 개 나옵니다. 이 이름들이 어디서 왔는지 법령 원문을 따라가 보면, 어떤 면적은 조문에 또렷하게 정의돼 있고 어떤 면적은 그렇지 않습니다. 발코니가 어느 칸에도 없는 이유와 평 표기가 막힌 근거도 같은 방식으로 찾아봤습니다.
조문에 이름이 있는 면적
출발점은 주택법 제2조 제6호입니다. 국민주택규모를 정하면서 "주거의 용도로만 쓰이는 면적"을 주거전용면적이라 부르고, 1세대당 85㎡ 이하를 기준선으로 둡니다(수도권을 뺀 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡). 셈법은 주택법 시행규칙 제2조로 넘어가는데, 공동주택은 외벽의 내부선을 기준으로 잰다고 적혀 있습니다. 벽 두께는 전용면적에 들어가지 않고, 바닥면적에서 전용면적을 빼고 남는 외벽 면적은 공용면적에 더합니다.
공용 부분의 이름은 주택공급에 관한 규칙 제21조 제5항에 있습니다. 입주자 모집 공고에서 세대별 면적은 주거전용면적으로 표시하고, 그 밖에 다음 둘을 따로 적을 수 있다고 합니다.
| 조문상 이름 | 조문이 든 예 |
|---|---|
| 주거공용면적 | 계단, 복도, 현관 등 지상층에 있는 공용면적 |
| 그 밖의 공용면적 | 지하층, 관리사무소, 노인정 등 |
같은 규칙 제2조 제5호는 주택공급면적을 사업주체가 공급하는 주택의 바닥면적으로 정의하고, 제59조는 공급계약서에 주거전용·주거공용·그 밖의 공용면적을 나눠 적도록 합니다. 공급면적은 관리 비용에도 쓰입니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제3항의 장기수선충당금 계산식 끝에 곱하는 값이 세대당 주택공급면적입니다.
계약면적은 사정이 다릅니다. 주택법과 그 시행령·시행규칙, 주택공급에 관한 규칙에서는 이 단어를 정의한 조문을 찾지 못했습니다. 오피스텔 등에 적용되는 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제9조가 분양계약서에 "전용면적ㆍ공용면적ㆍ계약면적"을 적으라고 하지만, 계약면적을 어떻게 더하는지는 그 조문에 없습니다. 아파트에서 말하는 계약면적(공급면적에 그 밖의 공용면적을 더한 값)은 법령 용어라기보다 업계에서 굳어진 표현으로 보는 편이 맞습니다.
발코니가 어느 칸에도 없는 이유
건축법 시행령 제2조 제14호는 발코니를 건축물 외벽에 접해 "부가적으로" 설치되는 공간으로 정의합니다. 그리고 제119조 제1항 제3호 나목이 바닥면적을 셀 때 노대(발코니)는 그 면적에서 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 만큼만 넣는다고 정합니다.
숫자로 보면 이렇습니다. 외벽을 따라 10m 길이로, 외벽 중심선에서 1.5m 깊이로 낸 발코니는 15㎡인데 빼는 값도 10 × 1.5 = 15㎡라 바닥면적에 들어가는 게 없습니다. 깊이가 2m라면 20㎡에서 15㎡를 뺀 5㎡만 들어갑니다. 주택공급면적이 바닥면적을 기준으로 하니 1.5m 안쪽 발코니는 공급면적에서 빠지고, 외벽 바깥에 있으니 외벽 내부선으로 재는 전용면적에도 없습니다. 흔히 "서비스면적"이라 부르는 이유가 여기 있습니다.
같은 제14호 후단은 기준에 맞는 발코니를 거실·침실·창고 용도로 쓸 수 있게 합니다. 조문은 쓰임새를 허용할 뿐 면적 셈법을 바꾸지는 않으니, 확장 여부와 별개로 서류상 전용면적은 그대로입니다.
평 표기를 막는 조문과 2007년 7월
현행 계량에 관한 법률 제6조 제2항은 누구든지 법정단위가 아닌 단위를 계량이나 광고에 쓰면 안 된다고 합니다. 법정단위는 제4조에 따라 국가표준기본법의 단위 체계를 따르는데, 평은 여기에 없습니다. 어기면 제76조 제2항에 따라 200만 원 이하의 과태료 대상입니다. 다만 제6조 제3항과 시행규칙 제2조는 일러두기로 표시하는 경우처럼 정해진 요건을 갖추면 법정단위와 함께 쓸 수 있게 열어 둡니다.
2007년 7월은 이 금지가 처음 생긴 때가 아니라 단속이 본격적으로 시작된 때입니다. 국가기술표준원은 1961년에 국제단위계를 법정단위로 채택하면서 비법정단위를 금지해 왔고, 건물과 토지는 1983년까지 척관단위를 허용했다고 설명합니다. 양양군이 2007년 6월 28일 올린 공지는 7월 1일부터 평과 돈 단속을 본격 시행하며, 평은 공공기관·대기업·모델하우스를 먼저 본다고 안내했습니다. 이후 2013년 1월 기술표준원은 단속을 인터넷, 부동산중개사무소, 현수막, 모델하우스로 넓힌다고 발표했습니다.
분양 공고나 계약서의 면적이 어느 기준으로 적혔는지 헷갈리면 해당 사업주체나 관할 지자체 주택 부서에 확인해 보시기 바랍니다.
직접 계산해 보기: 평수 계산기
근거: 주택법 제2조 제6호 · 주택법 시행규칙 제2조 · 주택공급에 관한 규칙 제2조 제5호, 제21조 제3항 제8호·제5항, 제59조 · 건축법 시행령 제2조 제14호, 제119조 제1항 제3호 나목 · 공동주택관리법 시행령 제31조 제3항 · 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제9조 · 계량에 관한 법률 제4조, 제6조, 제76조 제2항 · 계량에 관한 법률 시행규칙 제2조 · 국가기술표준원 「법정단위 FAQ」 · 양양군 공지 「비법정계량단위 사용위반 단속안내」(2007. 6. 28.) · 정책브리핑 「인터넷·부동산서도 평·돈 사용하면 과태료」(2013. 1. 22.)
